Daños ocultos en Propiedades: ¿Qué hacer si los descubres después de comprar?

¿Adquiriste un departamento o una casa y, después de unos meses, encontraste defectos en su construcción? Aquí te contamos cuáles son tus derechos como comprador y cómo puedes proteger tu inversión. |Daños ocultos en propiedades|

Mario Jara Concha - Abogado experto en Derecho Civil

12/31/20243 min read

Adquirir una propiedad es una de las inversiones más significativas que una persona puede realizar a lo largo de su vida, y frecuentemente representa el cumplimiento de un gran sueño. Sin embargo, ese sueño puede convertirse en una auténtica pesadilla cuando, después de la compra, salen a la luz defectos o problemas que no eran evidentes al momento de la inspección inicial. Estos problemas, conocidos como "vicios ocultos," abarcan una amplia gama de situaciones, desde daños estructurales serios hasta defectos en acabados y terminaciones aparentemente menores. En este artículo, te explicaremos cómo abordar este tipo de situaciones y qué derechos te amparan bajo la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y la Ley Nº 20.016 en Chile.

¿Qué Son los Vicios Ocultos?

Los vicios ocultos son defectos en una propiedad que, debido a su naturaleza, no pueden ser detectados fácilmente durante una inspección razonable por parte del comprador. Estos defectos pueden tener implicaciones graves tanto en la seguridad como en el valor de la propiedad. Algunos ejemplos comunes incluyen:

Daños estructurales: Fisuras en los muros, problemas en los cimientos, techos inestables o cualquier defecto que comprometa la integridad estructural del inmueble.
Problemas en instalaciones no soportantes: Fallas en sistemas esenciales como el suministro eléctrico, el agua, el gas o la calefacción.
Deficiencias en terminaciones y acabados: Pisos mal instalados, pintura con defectos visibles, filtraciones en techos o paredes, o carpintería que no cumple con estándares mínimos de calidad.

Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC)

La Ley General de Urbanismo y Construcciones establece un marco normativo que asegura estándares mínimos de calidad en todas las construcciones realizadas en Chile. Según esta legislación, los propietarios tienen el derecho de reclamar cuando las viviendas presentan defectos que infringen las normativas establecidas.

Las empresas constructoras y promotoras están obligadas a entregar inmuebles que cumplan con estos estándares de calidad y seguridad, y cualquier incumplimiento puede ser motivo de reclamación formal por parte del comprador.

Ley Nº 20.016: Garantía de Responsabilidad por Vicios

La Ley Nº 20.016 refuerza los derechos de los compradores estableciendo plazos claros para reclamar según el tipo de defecto:

Daños estructurales: Los propietarios tienen hasta 10 años para presentar reclamos relacionados con problemas que afecten la estabilidad de la vivienda, como defectos en cimientos, techos o muros de carga.
Instalaciones no soportantes: Los defectos en instalaciones esenciales como electricidad, agua o gas pueden ser reclamados dentro de un período de 5 años desde la entrega de la propiedad.
Terminaciones y acabados: Para problemas menos graves, como defectos en pintura o acabados, el plazo es de 3 años.

Ley de Copropiedad Inmobiliaria

En propiedades sujetas a copropiedad, como edificios y condominios, la Ley de Copropiedad Inmobiliaria garantiza los derechos de los copropietarios respecto a defectos en áreas comunes. Esto incluye problemas en ascensores, estacionamientos, áreas verdes y otros espacios compartidos. Los propietarios pueden exigir que la empresa constructora repare cualquier defecto identificado en estas áreas, siempre que se detecten dentro de los plazos establecidos por la ley.

¿Cómo Actuar Ante un Vicio Oculto?

Reúne Evidencia: Es crucial documentar los defectos a través de fotografías, videos y, de ser posible, informes técnicos elaborados por especialistas en construcción.
Contacta al Vendedor o Constructor: Notifica por escrito a la parte responsable, detallando los problemas encontrados y proporcionando la evidencia recopilada.
Reclama Formalmente: Si no obtienes una respuesta satisfactoria, puedes presentar una reclamación ante el SERNAC o acudir a los tribunales de justicia.
Busca Asesoría Legal: Contar con un abogado especializado en temas inmobiliarios puede marcar la diferencia al gestionar tu caso y garantizar que se respeten tus derechos.

Derechos de los Compradores

Los compradores están protegidos por una serie de derechos que buscan garantizar que las propiedades adquiridas cumplan con los estándares de calidad y habitabilidad. Estos incluyen:

Reparación de los vicios: Las empresas constructoras están obligadas a reparar los defectos detectados sin costo adicional para el propietario.
Indemnización por daños y perjuicios: En caso de que los vicios ocultos generen gastos o perjuicios adicionales, el comprador puede reclamar una compensación.
Resolución del contrato: Si los defectos son tan graves que hacen inhabitable la propiedad, el comprador tiene derecho a exigir la resolución del contrato de compraventa.

Conclusión

Los vicios ocultos representan no solo un inconveniente financiero, sino también un riesgo potencial para la seguridad y habitabilidad de una propiedad. Por fortuna, en Chile, los compradores están respaldados por un marco legal robusto que protege sus derechos frente a estas situaciones. Si te encuentras lidiando con un caso de vicios ocultos, actuar con rapidez y contar con el apoyo de profesionales puede ayudarte a resolver el problema de manera efectiva. En Jara & Co. Abogados estamos comprometidos en defender tus intereses y proteger tu inversión inmobiliaria.